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第46章 reits的内涵（第2页）

抵押型“REITs”指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式，把资金贷出去赚取利益收益的“REITs”。

抵押型“REITs”一般股息率较高，资产负债率也比较高，对利率进度比较敏感，风险也会更大，从实现财务自由的角度，我们不投这类“REITs”。

美国资本代理（NASDAQ:AGNC），AGNC就是抵押型“REITs”，我们可以看到AGNC的股息率目前只有10.37%，还是比较高的，但是AGNC资产负债率高达90%左右，偿债风险也是比较大的。

另外还是有一种混合型“REITs”就是既持有物业又发放抵押贷款的“REITs”，这一类“REITs”我们也不考虑。

目前美国既有权益型“REITs”，也有抵押型“REITs”，截止到2020年1月底，美国所有“REITs”的市值为1.33万亿美元、权益型“REITs”的市值为1.24万亿美元，占比93.23%。

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目前香港只有权益型“REITs”，没有抵押型“REITs”。

“REITs”有哪些特点

1、各国都有要求“REITs”每年至少要。把净收入的90%分配给投资者，这样的“REITs”每年都能给投资者带来持续的现金流。

美国一般每季度会派息一次，香港一般每半年会派息一次，这就好像是咱们收房租一样，美国是按季度付，香港是半年付，由于“REITs”有强制高分红的法律要求，“REITs”简直就是为我们中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。

2、投资门槛低

一般几千元就可以投资，香港“REITs”1手为1000股，1手起买，美国“REITs”1股起买，如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步。

3、交易成本低

“REITs”一般会免征所得税，投资者买卖“REITs”只需要支付交易佣金，和买卖股票是一样，不用支付其他的高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%~30%之间了。

4、流动性强

买卖“REITs”像买卖股票一样方便，在交易时间内随时可以卖掉。

5、专业化管理

“REITs”的管理团队都是房地产领域的专业人士，他们管理物业的能力一般会比个人强很多，如果我们自己直接购买物业去管理，很有可能不如“REITs”管理团队管理的好，而且我们还需要花大量的时间和精力在房地产上面。

6、收益率相对较高

和直接持有物业相比，持有“REITs”的收益率相对比较高，比如我们现在用1，000万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过5%，每年的租金收益率不会超过50万。

如果我们现在用1，000万去买汇贤产业信托呢？分红率能有多少？

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