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第61章 房子投资的计算方法(第2页)

接下来再打开《关键指标》,先看买入指标,

房产买卖的关键指标

指标名称公式评判标准数值买卖评价

买入指标房龄房龄<10年,优先买:房龄15年,买入:腐龄>15年,

不买:10买入

净租金收益率净租金收益率=年租金净额+(房屋首付+购房产生的税费)x

100%净租金收益款10年期国债收益率中位数(3.8%),买入:净租金收益率<10年期国债收

益率中位数,不买2.30%不买

贷款比率贷款比率=房贷金额+房屋价格x100%贷款比率>70%,利用银行资金多,优先买:

50%<贷款比率<70%,利用银行的资金较多,买入:贷款比率<50%,利用银行的资金少,占用自有资金过大,

不买65%买入

房贷期限贷款期限>25年,优先买:15≤贷款期限<25年,买入:贷款期限<15年,不买25优先买

空置率空置房屋面积+房屋总面积x100%空置率<10%,房屋供不应求,优先买:

10%≤空置率<20%,房屋供

需平衡,买入:

空置率>20%,房屋供过于

求,不买10%买入

我们可以看到买入指标中有5个关键指标,这5个关键指标后面都有一个“买卖评价”,这5个关键指标的“买卖评价”都为“买入”或“优先买入”时房子就可以买。如果有一个指标的“买卖评价”为不买。这个房子就不能买。

我们根据房子的情况把数值填上。房龄的数值项中填写10。根据评价标准,“买卖评价”为买入。

净租金收益率我们需要计算一下,年租金净额用现金流量表中的月租金净,1407乘以12,可以计算出租金净额为元。

房屋首付在在资产负债表中的“净资产”中可以看到,为69万;购房产生的税费在现金流量表中可以看到,为3.75万。根据公式可以计算出净租金收益率为2.3%。根据评价标准,“买卖评价”为不买。

贷款比率根据公式我们可以计算出,为65%。根据评价标准,“买卖评价”为买入。

贷款期限为25年。根据评价标准,“买卖评价”为买入。

空置率为10%。根据评价标准,“买卖评价”为买入。

我们发现5个关键指标的“买卖评价”中“净租金收益率”这个指标不符合买人标准。

所以张三不能投资这套房子。

我们再来看下卖出指标。

卖出指标售租比房价+月租金沫,卖出:售租比>540,房价出现泡217

在持有房子的情况下才能用到卖出指标。卖出指标就看一个售租比就可以了。

张三看中的这套房子目前的售租比为217,还不到卖出时机。

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