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接下来再打开《关键指标》,先看买入指标,
房产买卖的关键指标
指标名称公式评判标准数值买卖评价
买入指标房龄房龄<10年,优先买:房龄15年,买入:腐龄>15年,
不买:10买入
净租金收益率净租金收益率=年租金净额+(房屋首付+购房产生的税费)x
100%净租金收益款10年期国债收益率中位数(3.8%),买入:净租金收益率<10年期国债收
益率中位数,不买2.30%不买
贷款比率贷款比率=房贷金额+房屋价格x100%贷款比率>70%,利用银行资金多,优先买:
50%<贷款比率<70%,利用银行的资金较多,买入:贷款比率<50%,利用银行的资金少,占用自有资金过大,
不买65%买入
房贷期限贷款期限>25年,优先买:15≤贷款期限<25年,买入:贷款期限<15年,不买25优先买
空置率空置房屋面积+房屋总面积x100%空置率<10%,房屋供不应求,优先买:
10%≤空置率<20%,房屋供
需平衡,买入:
空置率>20%,房屋供过于
求,不买10%买入
我们可以看到买入指标中有5个关键指标,这5个关键指标后面都有一个“买卖评价”,这5个关键指标的“买卖评价”都为“买入”或“优先买入”时房子就可以买。如果有一个指标的“买卖评价”为不买。这个房子就不能买。
我们根据房子的情况把数值填上。房龄的数值项中填写10。根据评价标准,“买卖评价”为买入。
净租金收益率我们需要计算一下,年租金净额用现金流量表中的月租金净,1407乘以12,可以计算出租金净额为元。
房屋首付在在资产负债表中的“净资产”中可以看到,为69万;购房产生的税费在现金流量表中可以看到,为3.75万。根据公式可以计算出净租金收益率为2.3%。根据评价标准,“买卖评价”为不买。
贷款比率根据公式我们可以计算出,为65%。根据评价标准,“买卖评价”为买入。
贷款期限为25年。根据评价标准,“买卖评价”为买入。
空置率为10%。根据评价标准,“买卖评价”为买入。
我们发现5个关键指标的“买卖评价”中“净租金收益率”这个指标不符合买人标准。
所以张三不能投资这套房子。
我们再来看下卖出指标。
卖出指标售租比房价+月租金沫,卖出:售租比>540,房价出现泡217
在持有房子的情况下才能用到卖出指标。卖出指标就看一个售租比就可以了。
张三看中的这套房子目前的售租比为217,还不到卖出时机。
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